権利関係

皆さん，明けましておめでとうございます！
　さあ，今年も「宅建　合格への道」を始める時期がやってきました。年を追う毎に，このページを見てくださる方がどんどん増えており，大変ありがたく思っております。
　今年も，日建学院講師一同，よろしくお願いいたします。

このコーナーでは，日建学院の専任講師が，それぞれ独断と偏見で，本試験のズバリ出題予想を行います。
　さて，どうなることやら？乞うご期待！

第１回目は，「権利関係その１」として，「民法総則」と「物権・担保物権」の分野です。まずは，最近10年間の出題傾向をみてください。

【民法総則の出題傾向】

※（○）は選択肢１つのみの出題

	14年度	15年度	16年度	17年度	18年度	19年度	20年度	21年度	22年度	23年度
通則					○
能力		○		○		○	○		○
意思表示	○		○	○	○		○	○	（○）	○
代理	○		○	○	○	○	○	○	○
条件・期限		○			○					○
時効			○		○			○	○

この中で，最もよく出題されている項目は，「意思表示」と「代理」です。
　昨年度は，「代理」からの出題がないという珍しい年でした。しかし，２年連続で出題されないということは，過去の傾向からみても考えにくく，今年は必ず出題されるでしょう。そうすると，「無権代理・表見代理」という重要分野から３年も出題されていませんから，そろそろどんと１問出題される頃です。その場合，判例からの事例問題となるでしょう。
　これに対して，「意思表示」は，昨年比較的オーソドックスな出題がなされました。今年は，昨年出ていない「虚偽表示」が一押しです（単独で１問の出題だってあり得ます）。
　「能力」は，出題されるとしても，単独の出題ではなく，意思表示等との総合問題での出題可能性が高いと思われます。
　なお，「未成年者」に関連して，民法の改正（平成24年４月１日施行）がありましたが，権利関係の問題として出題され可能性のあるものは，ほとんどありませんので，安心してください（むしろ，宅建業法の免許基準などに関係します）。
　「時効」は，21年が消滅時効，22年が取得時効と来ていますから，「時効の援用（中断）」を判例を中心に押さえておいた方がよいでしょう。

　ちなみに，昨年の「条件・期限」の出題は，私自身は正直予想できませんでしたが，公開模擬試験に出題しておいたおかげで，日建学院生の正答率は比較的よかったです。こういったマイナー論点は，毎年必ず出題されますが，振り回されすぎないように心がけておくことが必要です。

【物権・担保物権の出題傾向】

※（○）は選択肢1つのみの出題

	14年度	15年度	16年度	17年度	18年度	19年度	20年度	21年度	22年度	23年度
占有権	○
相隣関係			○					○
共有		○			○	○				○
物権変動		○	○	○		○	○		○
抵当権	○	○		○	○	○	○	○○	○
根抵当権		○				○				○
用益物権	○								（○）
担保物権	○			○		○		○

「不動産物権変動（対抗要件）」は，昨年出されていません。今年の出題確率は確実に上がっていますから，「取消し後の第三者」，「解除後の第三者」，「遺産分割後の第三者」を中心に，判例を題材とした事例問題をきちんと準備しておきましょう。
　「抵当権」は，昨年は珍しく出題がありませんでした（根抵当権が出題）。ですから，今年は必ず出ます！注目は，昨年も書きましたが，平成15年改正の新制度（抵当権消滅請求，建物賃借人の明け渡し猶予制度）が今頃になって出題されています。残り未出題のものは，「抵当権者の同意の登記」の制度です。ここは押さえておいても損はないでしょう。もちろん，「物上代位」（判例），「法定地上権」，「一括競売」などの過去に頻出のテーマはしっかり仕上げておきたいです。その他，例えば順位の譲渡などの細かな項目は，思い切って捨ててもよいと思います。
　最後に，物権の分野からのマイナー論点からは，今度こそ「占有権」，「質権」を大穴にしておきます。
　ただ，最近の宅建試験は，判例文読解問題や，昨年の問８の「〜債権が契約に基づいて発生するものはどれか。」といったように，一つの項目から出題されるというよりも，横断的に思考力を働かせることができるかどうかを聞く問題が増えています。したがって，重箱の隅をつつくような知識問題よりは，こういった総合問題に慣れておく方がよいと思います。

日建学院専任講師　中山

明快な口調で、一見複雑な法律関係でも一刀両断にする。「目から鱗が落ちる」講義は受講生から絶大な信頼を得ている。本科講座の他、各種ガイダンス講座も担当。